Immobiliare
Valutazione immobili: ancora bocciati gli accertamenti basati sui valori OMI ed extramutuo
Sulla base di quanto stabilito, per ultimo, dalla Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sentenza n. 488/01/11, non si può determinare il maggiore valore di un immobile basandosi solamente sui valori OMI e sul mutuo erogato all’acquirente ma servono anche altri riscontri.
Si tratta di una problematica molto diffusa, poiché il fisco tende ad emettere avvisi di accertamento dopo la vendita di immobili sulla base dei valori determinati dall’OMI (osservatorio del mercato immobiliare) e di un mutuo di importo superiore al prezzo di acquisto.
In tale contesto, il contribuente si difende sostenendo che le valutazioni dell’OMI siano prive di valore, tranne che non siano supportate da altri riscontri. La circostanza che il mutuo sia stato stipulato per un importo superiore all’immobile acquistato non costituisce un ulteriore riscontro.
La tesi viene così accettata dalle Commissioni tributarie, come nel caso della suddetta sentenza, anche perché gli stessi uffici dell’Amministrazione finanziaria consigliano ai propri verificatori di non avvalersi solo di tali riscontri.
Catasto: la nuova valutazione degli immobili
L’esecutivo prepara il nuovo catasto, sono previsti nuovi criteri di valutazione degli immobili, e, probabilmente, aliquote più basse. La riforma del catasto, i cui valori sono ormai fermi agli anni ’80, punta alla valorizzazione del bene immobile attraverso la stima in metri quadri piuttosto che in vani. La novità dovrebbe portare una maggiore equità fiscale ed anche trasparenza del mercato immobiliare. Per evitare che l’imponibile fiscale sia troppo vicino alla realtà (quindi al valore di mercato) si parla di rimodulare le aliquote al ribasso in modo da non gravare in entità di tasse sui proprietari.
ACCERTAMENTO: alla ricerca delle “case fantasma”
Caccia aperta agli evasori “immobiliari”: diventa operativa l’intesa fra Guardia di Finanza e Agenzia del Territorio. Con la sinergia delle banche dati e delle risorse umane le due istituzioni opereranno in modo incisivo sull’evasione immobiliare. Il primo capitolo del provvedimento diramato dal III Reparto Operazioni del Comando generale è dedicato all’individuazione delle case fantasma, il cui termine per la regolarizzazione è scaduto lo scorso 2 maggio. Su richiesta dell’Agenzia verranno forniti dati e informazioni dalle banche dati del Corpo, così da individuare i titolari dei diritti reali: sono molti i proprietari di “case fantasma” che non sanno di esserlo (eredi legittimi, particelle dimenticate e non volturate, ecc..). La Guardia di Finanza, grazie al suo radicamento sul territorio è in grado di scoprire queste situazioni; uno degli strumenti più utili al fine è la disponibilità delle utenze di gas, luce e acqua, che di regola indicano chi sia davvero il padrone dell’immobile.
LEASING IMMOBILIARE: l’imposta sostitutiva si paga il 31 marzo
La legge di stabilità (220/2010) dispone che l’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale per tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011 vada pagata entro il prossimo 31 marzo (il provvedimento attuativo del direttore dell’agenzia delle Entrate è stato emanato il 14 gennaio 2011). L’obbligo interessa gli acquisti di fabbricati da parte della società di leasing. La regola originaria introdotta dal c. 10-ter dell’art. 35 del Dl 223/2006 prevedeva che le predette imposte dovute nella misura complessiva del 4% si pagavano per la metà al momento dell’acquisto del fabbricato da parte della società di leasing e per l’altra metà al momento del riscatto. Dal 1° gennaio 2011, per effetto del c. 15 dell’art. 1 della citata legge, le imposte sono dovute interamente al momento del l’acquisto del fabbricato mentre per il riscatto si scontano nella misura fissa. La misura è del 2% per i fabbricati strumentali e del 3% per quelli abitativi. L’imponibile è costituito dal valore dell’immobile finanziato (cioè dal prezzo pagato dalla società di leasing in sede di acquisto). Dall’importo risultante si detrae l’imposta proporzionale di registro corrisposta in relazione al contratto di locazione finanziaria dell’immobile introdotta per i fabbricati strumentali dal Dl 223/2006 e ora abolita dal 1° gennaio 2011. Infine si detrae un ulteriore importo determinato applicando la percentuale forfetaria del 4% moltiplicata per il numero degli anni della residua durata del contratto.
SEMPLIFICAZIONI: niente più DIA per gli interventi di ristrutturazione
Non ci sarà più bisogno della DIA per gli interventi di manutenzione straordinaria che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici. Lo prevede il decreto legge appena varato dal governo che modifica il testo unico sull’edilizia del 2001. Si potranno così fare liberamente lavori interni a un appartamento. Restano in essere solo tre vincoli: non spostare i muri portanti; non aumentare la superficie o la volumetria dell’appartamento; non fondere più unità immobiliari in una o, viceversa, frammentare una unità immobiliare in più unità. Il decreto interessa, tra l’altro, anche l’installazione dei pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici.
TERRITORIO: molte le case non dichiarate, il Fisco al setaccio
Le banche dati catastali contro l’evasione fiscale sugli immobili, questa è la parola d’ordine per contrastare la mancata dichiarazione degli edifici esistenti al catasto. Da una fotoidentificazione dell’Agenzia del Territorio 1,5 milioni di edifici non risultano dichiarati, mentre 800 mila hanno perso i requisiti di ruralità. Undici regioni in Italia hanno già definito un piano di riordino con testi e progetti di legge per regolare ampliamenti e demolizioni. Secondo l’onorevole Maurizio Leo “bisognerebbe potenziare le banche dati, e individuare gli strumenti utili”. Per il direttore dell’Agenzia del Territorio è necessario “aggiornare il classamento laddove la rendita catastale non è più adeguata al valore di mercato”. Infine da considerare il fronte delle controversie in materia “i due temi principali sono: il momento processuale dell’esecutività delle sentenze tributarie attinenti l’aggiornamento delle rendite; l’applicabilità a dette controversie dell’istituto della conciliazione giudiziale”.
IMMOBILI: disallineamento a più vie
Anche le società che non utilizzano i criteri IAS potranno disallineare il valore degli immobili posseduti, purchè non siano aree fabbricabili o beni merce. Per la concretizzazione dell’operazione dovranno versare un’imposta sostitutiva pari al 10 o al 7% a seconda si tratti di beni ammortizzabili e non. Tecnicamente: l’adeguamento da effettuare nel bilancio 2008 adotta un criterio di valutazione omogenea per tutti i beni di una stessa categoria, distinguendo gli immobili ammortizzabili da quelli non ammortizzabili; i maggiori valori vanno iscritti in una riserva si sospensione di imposta che può essere affrancata applicando la sostitutiva del 10%. L’aliquota è ridotta al 7% per gli immobili non ammortizzabili. Gli effetti fiscali dell’operazione decadono se i beni sono venduti prima dell’inizio del quarto esercizio successivo: anteriormente al 1° gennaio 2012.
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