abitazione principale
IMU sui fabbricati rurali
L’IMU si applica anche ai terreni agricoli e fabbricati rurali. La base imponibile per i terreni agricoli è determinata assumendo la tariffa di reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio del periodo d’imposta, rivalutata del 25% e moltiplicata per il coefficiente 130. Un coefficiente minore (110) è previsto per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. I fabbricati rurali vengono colpiti per la prima volta dalla nuova imposta (erano esentati dall’ICI); la base imponibile è determinata dalla rendita catastale rivalutata del 5%, il risultato va poi moltiplicato per 160; sono comprese le pertinenze (cantine, soffitte e garage). Se l’agricoltore proprietario ha la residenza nella casa, può applicare le aliquote agevolate previste per l’abitazione principale: 0,4%, aumentabile o riducibile dello 0,2% da ogni singolo Comune; detrazione di 200 euro per l’abitazione principale, più 50 euro per ciascun figlio, massimo otto, di età non superiore a 26 anni residente nella casa. Sono soggetti all’imposta anche i fabbricati rurali strumentali alle attività agricole: in questo caso, l’aliquota è dello 0,2% e può essere solo ridotta allo 0,1% dai Comuni. Le aree edificabili continuano a essere imponibili in base al valore di mercato al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
La risoluzione 105/E dell’Agenzia delle entrate spiega la sanzione sul bonus prima casa
Secondo la risoluzione 105/E dell’Agenzia delle entrate, la sanzione del 30% a carico del contribuente che non ha trasferito la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, non è automatica. L’interessato può chiedere al fisco di revocare l’agevolazione prima casa pagando la differenza con l’imposta ordinaria, evitando così l’applicazione delle sanzioni previste dal comma 4 della nota II bis, all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986.
AGEVOLAZIONI: il bonus prima casa rivendita entro cinque anni e riacquisto
In fatto di bonus prima casa, quando si vende l’immobile anteriormente al decorso di un quinquennio dal suo acquisto si incorre nella decadenza dall’agevolazione ottenuta in sede di acquisto a meno che, entro un anno da questa vendita, il contribuente acquisti un’altra casa da destinare a propria abitazione principale. Questa la regola generale; con la sentenza n. 13291 del 17 giugno 2011 la Corte di cassazione recita che non evita la decadenza il contribuente che, entro questo termine annuale, proceda all’acquisto di una quota di comproprietà di un’abitazione, se tale quota non sia “significativa, di per sé, della concreta possibilità di disporre del bene, sì da poterlo adibire a propria abitazione” (il caso all’esame della Corte trattava dell’acquisto di una quota di comproprietà in ragione di 4 millesimi). La sentenza aggiunge un tassello alla norma generale laddove non era specificata alcuna condizione in ordine a qualità e quantità del riacquisto.
AGENZIA DELLE ENTRATE: la risoluzione 43/E sulla detraibilità degli interessi passivi derivanti da mutui
La risoluzione 43/E del 12 aprile 2011 dell’Agenzia delle entrate stabilisce che è detraibile dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi derivanti da mutui, stipulati prima del 28 maggio 2008, originariamente contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale e che siano oggetto di rinegoziazione ai sensi della convenzione stipulata tra Abi e ministero dell’Economia il 18 giugno 2008. La rinegoziazione allunga il mutuo e lo trasforma da tasso variabile a tasso fisso, non comportando per il cliente la formulazione di un nuovo piano di ammortamento del mutuo originario. La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quello che risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un conto denominato conto di finanziamento accessorio, che rappresenta per il mutuatario un debito nei confronti della banca, produttivo di interessi capitalizzabili annualmente al tasso più favorevole per il cliente tra quello che si ottiene in base al tasso di interesse fisso (Irs) a dieci anni, e quello contrattualmente previsto, come determinati alla data di rinegoziazione.
IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
L’agevolazione per chi acquista la prima casa consiste nell’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 3% invece che del 7%, e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, pari in totale a 336 euro. In caso di trasferimento soggetto ad Iva si può applicare l’aliquota ridotta al 4% invece che del 10%, e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. Chi richiede le agevolazioni senza averne diritto, oltre all’applicazione delle imposte in misura piena, dovrà versare una soprattassa pari al 30% delle medesime imposte, più gli interessi di mora. Stessa penalizzazione in caso di vendita dell’abitazione, comprata con le agevolazioni prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto della stessa a meno che entro un anno non si proceda all’acquisto di un’altra casa da adibire ad abitazione principale. Nel caso di vendita e successivo riacquisto entro un anno della casa comprata con le agevolazioni prima casa si ha diritto ad un credito di imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
CHIARIMENTI: l’Agenzia delle entrate fornisce un parere sulla detrazione d’imposta per interessi sull’abitazione principale
La risoluzione n. 76/E del 2 agosto 2010, in risposta a una istanza di interpello presentata da un centro di assistenza fiscale, fornisce il parere dell’Agenzia delle entrate in merito alla detrazione d’imposta sugli interessi pagati relativi al mutuo dell’abitazione principale. In particolare, il contribuente, che restituisce il contributo alla regione perché non gli spettava, riacquisisce il diritto allo sconto del 19%. Inoltre, le somme restituite alla regione nel l’anno 2009, configurandosi come interessi relativi a mutui contratti per l’acquisto del l’abitazione principale per i quali in passato non si è fruito della detrazione, potranno essere indicate nel modello di dichiarazione dei redditi di competenza (attualmente Unico 2010) tra gli oneri diversi da quelli specificamente indicati nella relativa sezione degli oneri detraibili.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: aliquota al 4% per tutte le pertinenze
La circolare 31/E del 7 giugno 2010 amplia l’agevolazione prima casa alle pertinenze. Le Entrate ripensano così l’aliquota agevolata: è applicabile anche alle “nuove” pertinenze e agli ampliamenti successivi. Vengono in questo modo compresi: l’acquisto successivo di box da destinare a pertinenze, anche se la casa di abitazione fu acquistata ante 1982, senza cioè l’agevolazione prima casa; l’acquisto di una cantina da destinare a pertinenza di un’abitazione il cui acquisto non fu oggetto di agevolazione; l’acquisto di un’unità immobiliare destinata ad ampliare l’abitazione di proprietà acquistata senza l’agevolazione prima casa perché all’epoca l’acquirente non aveva i requisiti utili.
CASSAZIONE: l’ICI prima casa è agevolabile per unità immobiliari contigue
I giudici di Cassazione – sentenza 12269 del 19 maggio 2010 – hanno stabilito che il contribuente ha diritto all’esenzione ICI se utilizza diversi immobili come abitazione principale, ed anche nel caso non sia l’unico titolare; quello che conta è l’effettiva utilizzazione dell’immobile come abitazione immobiliare, considerato nel suo complesso a prescindere dalle unità catastali. La sentenza è in pieno contrasto con quanto asserito, invece, dal ministero dell’Economia, secondo il quale immobili contigui ma con rendite diverse, seppur adibiti tutti ad abitazione principale del contribuente, non sono agevolabili insieme a meno della richiesta di accatastamento unitario.
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